夭折的播客：本来想聊万科和房子，果然不能顶风作案

但现在消息没有，眼罩管够，一天发一个。

今天本来约了嘉宾录播课，想聊一聊万科的债和房地产（对我知道我是抱有侥幸心理顶风作案）。

结果果然开录前被其领导叫停。只能先搁着。

但想了想，很多问题还是没有解决。我本来指望这嘉宾帮我捋顺一下思路，现在看来也只能在 substack上自己给自己再捋一下。

如果这期播客能正常录的话，我其实想确认一下自己感觉准不准确：

这波房地产调整不只是“冷”，而是从量到结构都出了问题；万科只是这场结构性调整里最醒目的案例。政府的底线是保交楼，不是保房企；市场的真正矛盾是：（1）房子的供需在一、二、三线城市错了位；（2）没有需求；（3）就算有，大部分的质量也难满足真正的需求；（4）政策上短期要降融资成本、盘活库存，长期要改财政和制度激励，但是不管短期和长期，时间其实都比较紧迫。

过去几年，每一年大家都觉得“差不多到底了吧”。可数据还在往下出溜，新房销售面积回到了2007年；这不是个体感问题，是量级上的回撤。

横向比也难看：CF40在《全球房地产周期及中国比较》（2024年）报告中复盘1970年以来22次房地产危机，平均跌幅35.1%，我们这轮累计跌幅约51.9%，仅次于西班牙（64.1%）和爱尔兰（89.3%）。这些数据在几篇中都提到过了。 如果今天能录播客，我本来想问问：在债的走势中是怎么体现出来的。

那为什么很多专家一边说“库存高”，一边又说一线城市“房子不够”？

关键是错位。需求往大城市集中，供给却卡在三、四线。根据多家机构对城市群住房供需测算的汇总口径（如住建领域研究机构和券商城市群研究，数据在地方住建局与统计公报基础上估算），一线城市大约缺7、8亿平米，二线缺3、4亿平米，三线却过剩10亿+平米。也就是说：房子盖在了不该那么多的地方，想住的地方又供不上。

就算有需求，现有的需求其实也没有能够满足：北京四环内老楼一半没电梯；上海在2022年疫情期间披露，仍有超100万人住在没有独立厨卫的房屋里。再看人口结构，常住人口与户籍人口相差约2.6亿，这部分人没完全市民化，需求被压着。所以总量到底够不够？纸面上够，但好房子、好地段、好学区，是不够的。

再说到万科。很多人以为它是国企，其实不是。2017年深圳地铁花了约663亿元入股，持股最高到29.38%（后调至27.18%），法律上仍是混合所有制，不是国有企业。偏偏市场总把“有国资股东”等同“刚性兜底”。于是当万科展期又展期时，就悲剧了，但又能怨谁呢？还是学习的不够。

还有彭博时不时流传出来的幼儿园级别的谣言，政府要救万科了，这把真的要救了——今年年初一度传“政府拿500亿救万科”，甚至说深圳要发债定向买存货。新闻的目的非常明确：当日股价会被点燃，资金趁机出逃。但稍微认真学习一下我们财政规则的小伙伴们都（应该）知道：这种传闻是站不住的：深圳是计划单列市，地方政府发债要走严格中央审批流程；财政资金收购资产要公开招投标，不能定向指定，更别提专项债的使用合规约束。

反而真实发生的，是深圳地铁给了万科一笔约28亿元的股东借款，抵押是万科持有的万物云股份。这更像是市场化的资产抵押融资，而不是“救”。

政府的底线一直很清楚：保交楼，优先把在建项目推进到交付，尽量减少烂尾引发的社会风险；至于企业层面的债务怎么处置、是否破产重整，那就不管了。（当然保交楼本身压力也很大很大，钱从哪来，我也不知道。本来还想问问嘉宾呢。 ）

所以万科会怎样？最可能的路径要么分拆处置，优质资产被更强主体接走，问题资产与债务留给相应的清算与重整；要么长期僵尸化，用时间换空间。

我们学到了啥？ “大而不倒”是迷信，“无底线兜底”也是个玄学。

今天的逻辑有点乱，因为没有嘉宾对谈。 但想到哪儿就说哪儿吧。房子这件事情到底有没有解药呢？我觉得其实是有的。短期和长期的都有，比如：